國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦顯示，北京的二手房房?jī)r(jià)1月環(huán)比下調(diào)0.1%，這也是20個(gè)月來(lái)的首次下跌。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場(chǎng)調(diào)整的行為稱為內(nèi)生性的調(diào)整，“和08年的一波受外部影響，下調(diào)價(jià)格的情況不同，本輪部分城市、部分房企的調(diào)價(jià)行為，更多的是基于市場(chǎng)判斷的一種主動(dòng)行為。”

　　在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，這種由市場(chǎng)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的情況是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康、平穩(wěn)的一個(gè)重要表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控也將逐步從行政性調(diào)控向市場(chǎng)化調(diào)控的過(guò)渡，市場(chǎng)的內(nèi)生調(diào)節(jié)效果將更為明顯。

　　一位接近住建部的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，和2013年強(qiáng)調(diào)落實(shí)房?jī)r(jià)目標(biāo)不同，截止到目前，住建部并未明確下發(fā)要求各地制定新的房?jī)r(jià)目標(biāo)并落實(shí)，所謂的2013年的房?jī)r(jià)目標(biāo)亦不了了之。

　　與此同時(shí)，住建部對(duì)2014年樓市調(diào)控的要求是，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要從嚴(yán)落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；商品房存量較多的城市，要注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量。

　　被放大的杭州降價(jià)

　　雖然位于杭州城北的德信·北海公園以及對(duì)面的天鴻·香榭里的前后降價(jià)項(xiàng)目被輿論解讀為“杭州樓市即將崩盤”的一個(gè)論據(jù)。但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，上述兩個(gè)項(xiàng)目無(wú)疑是大贏家。

　　2月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電上述兩項(xiàng)目售樓處了解到，截止到目前，德信·北海公園15800元/平方米的特惠價(jià)清盤和天鴻推出的1.38萬(wàn)元/平方米均售罄。

　　不過(guò)，截止到目前兩個(gè)贏家的主動(dòng)性降價(jià)的行為，并未鋪開(kāi)至整個(gè)杭州市場(chǎng)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電杭州市區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目了解，不會(huì)跟進(jìn)，短期內(nèi)沒(méi)有降價(jià)的打算，融創(chuàng)、恒大、綠城亦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表態(tài)短期內(nèi)并無(wú)降價(jià)打算。

　　“可以這么說(shuō)，杭州項(xiàng)目降價(jià)的情況，被過(guò)度解讀了，”作為當(dāng)事一方，德信集團(tuán)常務(wù)副總裁費(fèi)中敏不斷強(qiáng)調(diào)，德信的策略就是“不賣高價(jià)房，追求高周轉(zhuǎn)”，這純屬一家企業(yè)在戰(zhàn)略布局升級(jí)過(guò)程的個(gè)別案例，并不意味著我們對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)沒(méi)有信心。

　　據(jù)其介紹，就在德信北海公園價(jià)格調(diào)整當(dāng)天，德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地，在幾天后又在杭州白馬湖的宅地出讓中競(jìng)價(jià)到了最后一輪。

　　在杭州有項(xiàng)目的旭輝董事長(zhǎng)林中亦認(rèn)為，杭州降價(jià)情況被放大，“從目前了解的情況來(lái)看，杭州的（降價(jià)）情況屬于個(gè)別樓盤，個(gè)別小開(kāi)發(fā)商降價(jià)。”

　　林中亦與杭州大的開(kāi)發(fā)商都通過(guò)電話進(jìn)行溝通，了解到大家對(duì)市場(chǎng)判斷亦比較樂(lè)觀，在三四月份不會(huì)進(jìn)行降價(jià)。

　　也因此，林中表示，上述兩項(xiàng)目降價(jià)的行為，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大的沖擊，同時(shí)也不會(huì)大范圍蔓延。

　　杭州住房保障和房管局的一位內(nèi)部人員亦告訴本報(bào)記者，杭州住房保障和房管局密切關(guān)注杭州樓市變化，目前來(lái)看，并無(wú)明顯崩盤苗頭。

　　“就在6個(gè)月前，杭州還因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅較快，被住建部約談，并隨后升級(jí)了杭州的房地產(chǎn)調(diào)控措施，”上述人士亦調(diào)侃，“沒(méi)想到半年剛過(guò)，杭州竟然成為了全國(guó)降價(jià)樣本。

　　2013年11月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等七部門聯(lián)合發(fā)文出臺(tái)“杭6條”，其中包括加大20%的土地供應(yīng)、提高二套房首付等。

　　不過(guò)，年底出臺(tái)的“控房?jī)r(jià)”措施，并未阻擋2013年房?jī)r(jià)的整體漲勢(shì)，根據(jù)浙江省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所給出的數(shù)據(jù)，2013年，全省房?jī)r(jià)均價(jià)上漲7%~8%，其中杭州的房?jī)r(jià)均價(jià)上漲約10%。

　　庫(kù)存高企

　　雖然杭州樓市風(fēng)險(xiǎn)被放大，但市場(chǎng)人士對(duì)于杭州的樓市的判斷依然謹(jǐn)慎。

　　林中稱，短期內(nèi)，旭輝不準(zhǔn)備在杭州拿地，其中的一個(gè)重要原因，就是考慮到杭州的庫(kù)存情況。

　　“為什么降價(jià)首先發(fā)生在杭州拱墅區(qū)的城北板塊？主要是因?yàn)楣笆麉^(qū)城北板塊供應(yīng)量過(guò)大，那邊有十幾個(gè)樓盤。”林中表示。

　　根據(jù)林中的判斷，庫(kù)存去化周期直接決定該樓市的風(fēng)險(xiǎn)，庫(kù)存去化周期在6-9個(gè)月，房?jī)r(jià)就有很大的上漲機(jī)會(huì)；9-10個(gè)月以上比較均衡，房?jī)r(jià)可以溫和上漲；但如果超過(guò)15個(gè)月，房?jī)r(jià)就會(huì)有壓力。

　　2013年，杭州的土地供應(yīng)較大，在全國(guó)排第三位。林中說(shuō)，從杭州一月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)城市的庫(kù)存去化周期是16.7個(gè)月。武漢、重慶、天津目前庫(kù)存去化周期都在16個(gè)月左右。相比之下，林中表示，目前上海庫(kù)存去化周期僅為8.7個(gè)月，北京大概只有7個(gè)月，所以房?jī)r(jià)上漲的幅度就比較大。

　　實(shí)際上，即使因供需矛盾突出最被市場(chǎng)看好的北京，2014年的市場(chǎng)亦不復(fù)往日。

　　以北京為例，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高于2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開(kāi)始網(wǎng)簽、近9年以來(lái)元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。

　　二手房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量環(huán)比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均價(jià)為29502元/平方米，環(huán)比下降1.87%。

　　孟慶福稱，進(jìn)入2014年，北京的確存在一個(gè)市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)的問(wèn)題，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都想搶上半年的市場(chǎng)，因?yàn)檎l(shuí)也沒(méi)辦法預(yù)判下半年市場(chǎng)如何。

　　當(dāng)然，孟亦強(qiáng)調(diào)，這并不意味著北京的房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)，只能說(shuō)，市場(chǎng)的熱度在下降，開(kāi)發(fā)商去化的速度將下降。