2020年3月10日,越秀地產(chǎn)發(fā)布2019年全年業(yè)績(jī),2019年全年,越秀地產(chǎn)連同合營(yíng)公司項(xiàng)目的累計(jì)合同銷售額約為721.1億元,同比上升24.8%,完成全年合同銷售目標(biāo)680億元的106%;營(yíng)收約為383.4億元,同比上升45%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為34.8億元,同比上升27.7%。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展放緩之時(shí),成績(jī)只能代表過(guò)去,我們更應(yīng)該關(guān)注的是房企獲取糧草的實(shí)力,這是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力,是他們未來(lái)數(shù)年成績(jī)是否能夠依舊保持優(yōu)秀的根本。

充足的糧草儲(chǔ)備,將為未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)源源不斷的動(dòng)力。由此,越秀地產(chǎn)的多元化、特色化拿地方式就是一個(gè)值得觀察和思考的樣本,這是它馳騁賽場(chǎng)的“獨(dú)門武功”。

國(guó)企合作成增儲(chǔ)重要渠道

2019年,對(duì)越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是多元納儲(chǔ)齊頭并進(jìn)的一年。

國(guó)企合作、“軌道+物業(yè)”模式、城市更新、舊村改造等模式,不少房企躍躍欲試的土地儲(chǔ)備方式都為越秀地產(chǎn)所用,但這些納儲(chǔ)方式或多或少存在隱形準(zhǔn)入門檻。

以國(guó)企合作拿地為例,國(guó)企集團(tuán)軍大多傾向與同屬國(guó)資背景的企業(yè)組成聯(lián)合體。兼具“本土+國(guó)資”背景的越秀地產(chǎn)在拿地,尤其在優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備上就具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

過(guò)去這一年,越秀地產(chǎn)新增優(yōu)質(zhì)土地27幅,通過(guò)國(guó)企合作模式增儲(chǔ)共8個(gè)項(xiàng)目,國(guó)企合作模式增儲(chǔ)占到新增地塊的約30%,為越秀地產(chǎn)帶來(lái)約149萬(wàn)平方米土儲(chǔ),約占新增土儲(chǔ)的19.3%,國(guó)企合作增儲(chǔ)已成為越秀地產(chǎn)重要增儲(chǔ)渠道。

越秀地產(chǎn)通過(guò)國(guó)企合作的方式,去年在廣州、江門、蘇州、嘉興和成都等共獲得8個(gè)項(xiàng)目。許多地方的國(guó)資平臺(tái),擁有土地資源但開發(fā)能力相對(duì)較弱,他們都有對(duì)外合作的需求,這就是越秀地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

據(jù)悉,越秀地產(chǎn)國(guó)企合作模式已從大灣區(qū)走向華中、華東、北方和西部,且國(guó)企合作的朋友圈不斷擴(kuò)大,可支撐其未來(lái)發(fā)展。

國(guó)資平臺(tái)的土地成本相對(duì)于公開招拍掛市場(chǎng),會(huì)更加理性,也為越秀地產(chǎn)帶來(lái)更多增厚利潤(rùn)的可能。“(這種模式)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒有那么激烈,相對(duì)來(lái)說(shuō)成本比較可控,盈利也是相對(duì)比較好一些,抗風(fēng)險(xiǎn)能力也是比較強(qiáng)。”越秀地產(chǎn)的管理層認(rèn)為。

“軌交+物業(yè)”模式成功實(shí)施

近年來(lái),隨著對(duì)“軌道+物業(yè)”模式的理解不斷加深,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸認(rèn)識(shí)到軌交項(xiàng)目對(duì)物業(yè)價(jià)值的天然帶動(dòng)力、投資潛力大等巨大優(yōu)勢(shì)。

2019年2月,越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵成為第二大股東,之后發(fā)展迅速;過(guò)去一年,越秀地產(chǎn)先后收購(gòu)廣州的品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚三大地鐵上蓋物業(yè),總交易代價(jià)達(dá)230億元,新增總建筑面積約315萬(wàn)平方米,約占集團(tuán)總土地儲(chǔ)備的13.2%。

去年,“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額約32.27億元、15.28億元以及3.21億元。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)指出,“軌道+物業(yè)”模式是越秀地產(chǎn)主要發(fā)展模式之一,未來(lái)會(huì)積極和廣州地鐵進(jìn)行合作。

在“軌道+物業(yè)”模式助力下,越秀地產(chǎn)后續(xù)土地儲(chǔ)備及納儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步釋放。根據(jù)廣州地鐵規(guī)劃,將努力實(shí)現(xiàn)線網(wǎng)里程從目前的478公里達(dá)到2023年的800公里,期間將新增33個(gè)場(chǎng)站綜合體,到2035年擴(kuò)大至2000公里。越秀地產(chǎn)方面曾表示,目標(biāo)是未來(lái)每年獲取1-2個(gè)軌交項(xiàng)目,每年新增土地儲(chǔ)備約100萬(wàn)平方米。

城市更新創(chuàng)廣州速度

融資渠道的收緊對(duì)房企的影響是緩慢而持久的。

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間,民企由于身段軟、夠靈活而成為城市更新領(lǐng)域的重要參與者。但現(xiàn)在局面已逐漸調(diào)轉(zhuǎn),許多的舊村改造項(xiàng)目方,更愿意將與信用更好的國(guó)企來(lái)合作。

越秀地產(chǎn)抓住這一機(jī)遇。2019年7月和10月,越秀地產(chǎn)分別獲得廣州番禺區(qū)里仁洞村和廣州南沙東流村兩個(gè)村的舊改主體資格。其中里仁洞村擬改造面積約172萬(wàn)平方米,改造后總建筑面積將達(dá)到約349萬(wàn)平方米;東流村擬改造面積約為6萬(wàn)平方米,改造后總建筑面積將達(dá)到約25萬(wàn)平方米。兩個(gè)項(xiàng)目將帶來(lái)約163萬(wàn)平方米潛在土儲(chǔ)。

據(jù)悉,越秀地產(chǎn)于2017年成立城市更新集團(tuán),其中有一個(gè)50人的小組在積極推進(jìn)和對(duì)接相關(guān)項(xiàng)目,根據(jù)城市更新的進(jìn)展做出專門安排。經(jīng)過(guò)近三年的發(fā)展,越秀地產(chǎn)在城市更新領(lǐng)域取得突破。里仁洞村項(xiàng)目于去年10月份正式啟動(dòng),東流村項(xiàng)目目前也在積極推進(jìn)中。

越秀地產(chǎn)管理層指出,“國(guó)企在城市更新領(lǐng)域具有一定優(yōu)勢(shì),里仁洞村項(xiàng)目落地后,很多村、區(qū)都主動(dòng)找到公司,希望以國(guó)企的背景去推動(dòng)舊村改造。”

業(yè)績(jī)可期券商投行機(jī)構(gòu)看好

國(guó)企合作、軌交+物業(yè)以及城市更新領(lǐng)域,是越秀地產(chǎn)近年來(lái)培養(yǎng)出來(lái)的多元化、特色化拿地渠道,也讓越秀地產(chǎn)在2020年具備更多對(duì)抗行業(yè)、外部環(huán)境周期的能力。

2019年,越秀地產(chǎn)在廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長(zhǎng)沙、青島和成都等11個(gè)城市新增優(yōu)質(zhì)土地27幅,總建筑面積約為771萬(wàn)平方米,按權(quán)益計(jì)算建筑面積約為521 萬(wàn)平方米。

從城市能級(jí)來(lái)看,越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備多數(shù)集中于人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)的城市。越秀地產(chǎn)深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū),進(jìn)一步鞏固和完善“1+4”全國(guó)性布局。截至2019年12月31日,越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2,387萬(wàn)平方米,其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約51.7%。

此外,券商投行機(jī)構(gòu)對(duì)越秀地產(chǎn)未來(lái)的業(yè)績(jī)也頗為看好,興證國(guó)際證券在最近發(fā)布的一份研報(bào)中,給予越秀地產(chǎn)“買入”的評(píng)級(jí),理由是:越秀地產(chǎn)完成了“一超三強(qiáng)”的全國(guó)化布局,銷售規(guī)模加速增長(zhǎng),引入廣州地鐵后,通過(guò)“軌交+物業(yè)”等多元方式擴(kuò)充土儲(chǔ),同時(shí)公司擁有通暢的融資渠道和超低的融資成本。