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光谷7盤齊開，剛需迎來最好機會，哪個樓盤最值得購買？10分鐘看懂！
近日，網(wǎng)傳東湖高新區(qū)將首次開展商品住房項目集中銷售。其中，首次集中銷售項目包括以下7個：
愷德光谷熙園 1、2號樓
新希望錦粼九里 A-2、A-3號樓
光谷悅城二期 8、11號樓
南山天樾（光谷南山府二期）4號樓
正榮紫闕臺 24號樓
中海光谷東麓 3、4號樓
綠地光谷星河繪 B-13A號樓
集中開盤銷售時間為2021年5月29日上午10點，將嚴格執(zhí)行剛需優(yōu)先政策。
這一指導意見的出爐打亂了某些樓盤的前期計劃，一些樓盤不得不重新進行認籌?？梢哉f，這是武漢樓市“因區(qū)施策”的探索性試驗，也是光谷剛需今年以來最好的購房機會。
那么，7盤同開，到底哪些樓盤最值得期待呢？下面，“風云武漢”將對這些樓盤逐一進行簡要分析（排名不分先后）。
01 愷德光谷熙園
圖源皮春
愷德光谷熙園位于東湖高新區(qū)關豹高速與大呂路交匯處，北邊是碧桂園云鏡的疊拼，南邊是關豹高速，西邊是光谷三路。
項目距離高新二路非常近，高新二路是光谷東僅次于高新大道的主干道，沿途有國際網(wǎng)球中心、奧體中心、光谷生物城等知名IP。項目距離光谷生物城1.5公里，光谷生物城是目前光谷東發(fā)展最為成熟的產業(yè)基地，就業(yè)人數(shù)眾多，未來應該不愁接盤客。項目東邊一路之隔是光谷18小，未來妥妥的學區(qū)房。項目所在片區(qū)自身無大型商業(yè)配套，但可以共享不遠處光谷中心城的商業(yè)。
不足之處是，高新二路沒有地鐵，項目周邊雖然已運行有軌電車，但有軌電車的價值跟地鐵不可同日而語。目前，項目距離最近的11號線生物園站2公里，步行會有些麻煩。項目南邊緊鄰關豹高速，會有噪音影響。
高新二路武網(wǎng)段
此前，高新二路武網(wǎng)段（光谷一路至光谷三路段）已完成改造，其道路由原來的雙向4車道，拓寬為雙向8車道。遺憾的是，過了光谷三路，高新二路就又變回了狹窄的四車道，而愷德光谷熙園恰好位于過了光谷三路那一段。
另外，最令購房者擔心的是開發(fā)商本身，愷德地產的前身是順民地產，此前它在光谷開發(fā)的幾個樓盤爆出過不少問題，引發(fā)過大規(guī)模業(yè)主維權，不知道改名之后能不能帶來好口碑。
02 新希望錦粼九里
圖源武漢永遠漲
新希望錦粼九里位于高新五路與光谷五路交匯處，看了上面這張施工圖，你大概就明白了這個樓盤最大的特點，一個字：荒。
荒是一枚雙刃劍，一方面，它意味著配套短缺；另一方面，它又意味著潛力巨大。不過“風云武漢”要提醒大家的是：光谷東是在莊稼地上建起來的，每一塊地的開發(fā)都需要大量資金，為了達到聚集效應，肯定會優(yōu)先開發(fā)高新大道兩側。高新大道兩側從光谷三路到光谷七路這一段距離約5公里，開發(fā)了13年依然是半成品。從高新大道到高新五路這一段距離也是5公里，中間還隔著高新二路、關豹高速、高新四路三條主干道，現(xiàn)在連高新二路都還沒有開發(fā)明白，等開發(fā)到高新五路，不知道還要多少年。
能拯救這里的只有地鐵19號線，然而，19號線一期并不到達這里，要等19號線二期開建，又不知道要等多少年。
當然，新希望錦粼九里的優(yōu)勢也很巨大。第一，它在整個光谷東有著絕對的價格優(yōu)勢，目前均價約17000元/平，與它直線距離四公里的裴麗天璽放風價已高達28000元/平。第二，它是毛坯銷售，如今的市場，毛坯就是最大的優(yōu)勢。第三，總投資80億元的地下走廊項目建成后入口就在項目附近。第四，豹子溪公園（生態(tài)綠廊）也會修到高新五路，建成后離項目不遠。
03 光谷悅城
圖源網(wǎng)絡
項目位于三環(huán)內，高新二路與光谷一路交匯處。嚴格來說，這里不屬于光谷東，它屬于光谷核心和光谷東之間的交界地帶。
光谷一路是三環(huán)內的一條主干道，單從環(huán)線來說，其位置要比光谷東好得多，但這些年，光谷一路成了被遺忘的片區(qū)，產業(yè)、商業(yè)不考慮這里，各種規(guī)劃也避開這里。光谷一路這些年憑借人氣的不斷聚集，如今北段已發(fā)展成飲食一條街，南段已發(fā)展為4S店集中營。這些產業(yè)雖然缺乏噱頭，但非常具有煙火氣。
光谷一路最好的幾塊地都被小開發(fā)拿了，比如光谷悅城、光谷未來城這兩塊地。早在2007年，湖北余家頭房地產開發(fā)有限公司便拿了光谷悅城這塊95萬方的超級地塊。小開發(fā)商運營能力有限，所以十幾年過去了，第一期才于2018年底交付，如今開盤的是二期，上次開盤均價約19000元/平，這次鐵定會突破2萬大關。
這個樓盤最遭人吐槽的就是開發(fā)速度，照目前的情況看，再開發(fā)個十年八年都不成問題。估計開發(fā)商并不著急開發(fā)，因為手里就這么一塊寶地，哪天開發(fā)完了，公司就沒事干了。
項目最大的優(yōu)勢是環(huán)線，位于三環(huán)內，周邊配套非常成熟，去光谷核心非常近，如果說買光谷東買的是規(guī)劃，買這里買的就是當下。項目是名副其實的“準地鐵盤”，距離最近的2號線黃龍山地鐵站約700米，步行10分鐘內即達。另外，規(guī)劃中的13號線在項目附近也有地鐵站，遠期來看，這是一個雙地鐵盤。
04 南山天樾（光谷南山府二期）
圖源武漢樓市
該項目位于神墩一路和高科園二路交匯處，距離高新大道直線距離約400米，距離11號線豹澥站直線距離約500米。高新大道是光谷東的主軸，也是光谷東的價值高點，光谷南山府距離高新大道非常近，絕對近的距離意味著絕對高的價值，這也是項目能備出光谷東第二高價的原因。
“風云武漢”有過一個論斷：光谷東最核心的位置在九峰一路、高新二路、光谷四路、高科園二路合圍的這片區(qū)域，其中越靠近高新大道的位置價值越高。從這一點來看，在光谷東核心地段已經無房銷售的當下，光谷南山府就成了目前在售位置第一盤。
另外，從微觀位置來講，項目同樣可圈可點，它的西側緊鄰星河公園，與光谷十七小直線距離300米，未來有學區(qū)加持。
項目的劣勢是價格，光谷南山府是目前光谷東第二高備案價，因為沒有打折，實際上是光谷東第一高價盤。除此之外，它還捆綁了3000元/平的精裝修，這大大降低了項目的性價比。去年一期開盤時為了提高去化率，開發(fā)商在備案價22500元/平的基礎上打了一定折扣，折后均價約20500元/平，單價大約優(yōu)惠了2000元/平。然而，在簽訂購房合同時，開發(fā)商把這部分折扣計入了精裝修部分，這樣就導致認購合同和正式購房合同的裝修價格存在巨大差異。“風云武漢”曾公開質疑過此事，開發(fā)商對此做出過回應，稱“該優(yōu)惠不會對裝修標準產生任何影響”。如今，正值樓市旺季，開發(fā)商不需要再對精裝修部分打折了，但交付時精裝修品質到底如何，依然要打一個大大的問號。
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