禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，攜犬出戶應(yīng)戴嘴套，違規(guī)養(yǎng)犬受到兩次以上行政處罰的納入嚴(yán)重失信名單……

11月14日，湖北省武漢市人大常委會(huì)召開新聞通氣會(huì)，宣布將于2019年1月1日起施行新修訂的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)。

一石激起千層浪，媒體紛紛稱新修訂的《條例》為“史上最嚴(yán)養(yǎng)狗令”。

1999年武漢市出臺(tái)《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，2010年進(jìn)行了全面修訂，2011年1月1日起施行。此次新修訂的《條例》于2018年6月經(jīng)武漢市十四屆人大常委會(huì)第十三次會(huì)議通過，同年7月經(jīng)湖北省十三屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議批準(zhǔn)。

《法制日報(bào)》記者注意到，新修訂的《條例》除了對社區(qū)養(yǎng)狗作出明確規(guī)定外，還聚焦停車難、物業(yè)收費(fèi)難、老舊住宅區(qū)整治難等一系列物業(yè)管理中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。

聚焦寵物犬管理難

物業(yè)管理區(qū)禁養(yǎng)大型犬

孩子的奶奶和姑媽帶著孩子到社區(qū)乘涼，不料遭到兩條寵物犬攻擊，不到半歲的孩子還被其中一條狗叼走。

今年7月發(fā)生在武漢市一社區(qū)的犬傷人事件再度將社區(qū)養(yǎng)狗問題推上風(fēng)口浪尖。

社區(qū)能不能養(yǎng)狗？該怎么養(yǎng)狗？違規(guī)養(yǎng)狗如何處理？針對這一系列問題，新修訂的《條例》作出了嚴(yán)格規(guī)定。

新修訂的《條例》明確，禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬。業(yè)主、物業(yè)使用人攜犬只出戶的，應(yīng)當(dāng)為犬只掛犬牌、束犬鏈、戴嘴套，由成年人牽引，主動(dòng)避讓他人。

與此同時(shí)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對養(yǎng)犬行為的管理，及時(shí)受理舉報(bào)、投訴，處理違法違規(guī)養(yǎng)犬行為；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施加強(qiáng)對文明養(yǎng)犬的宣傳、引導(dǎo)，及時(shí)制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反規(guī)定養(yǎng)犬的，由公安機(jī)關(guān)作出責(zé)令改正、沒收犬只、罰款等行政處罰。因違反條例養(yǎng)犬受到兩次以上行政處罰的，納入嚴(yán)重失信名單。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未采取措施加強(qiáng)對文明養(yǎng)犬的宣傳、引導(dǎo)，及時(shí)制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

聚焦社區(qū)停車難

停車位優(yōu)先滿足業(yè)主需求

公開資料顯示，截至今年2月底，武漢市機(jī)動(dòng)車保有量283萬輛，遠(yuǎn)超曾經(jīng)設(shè)計(jì)的230萬輛“保有量紅線”。

與快速增長的機(jī)動(dòng)車保有量相比，相對滯后的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使得人車矛盾激增，因停車引發(fā)的“全武行”在社區(qū)不時(shí)上演。

如何破解停車難這一社區(qū)治理痼疾？

新修訂的《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。

在滿足業(yè)主的需要后，將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，每次租賃期限不得超過1年。

新修訂的《條例》明確，出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售、出租的車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。

為保證業(yè)主合法權(quán)益，新修訂的《條例》規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，其設(shè)置、分配、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定。

新修訂的《條例》還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

聚焦物業(yè)收費(fèi)難

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可每3年調(diào)整

物業(yè)公司擅自上漲物業(yè)費(fèi)，小區(qū)多數(shù)業(yè)主都不同意，區(qū)房管局出面調(diào)停依舊爭執(zhí)不下。

武漢市江漢區(qū)陽光北苑小區(qū)的困境是近年來物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的一個(gè)縮影。

5月28日，武漢市人大常委會(huì)召開的條例修訂立法聽證會(huì)上，來自社會(huì)各界的20位聽證陳述人共同要求制定合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

為從根源上解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難問題，新修訂的《條例》制定了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策。

新修訂的《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房屋主管部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布；每3年對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

與此同時(shí)，為緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，新修訂的《條例》對雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等為由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況、投訴電話等信息。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。

聚焦老舊住宅整治難

政府主導(dǎo)制定整治改造規(guī)劃

人口密集、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊落后、安全隱患多……隨著中國進(jìn)入老齡社會(huì)，老舊住宅區(qū)問題愈發(fā)凸顯。

新修訂的《條例》明確，政府作為老舊住宅區(qū)整治改造的責(zé)任主體，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

老舊住宅區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向區(qū)房屋主管部門備案。

老舊住宅區(qū)完成整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

新修訂的《條例》明確，武漢市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

新修訂的《條例》還專門對業(yè)主為既有住房增設(shè)電梯作出原則規(guī)定，支持業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯，改善居住環(huán)境，規(guī)定本幢或者本單元專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，可以申請為既有住宅增設(shè)電梯；同時(shí)明確，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)簡化審批程序、制定扶持政策，為既有住宅增設(shè)電梯提供便利。

新修訂的《條例》還充分吸收了武漢市社會(huì)治理和建設(shè)“紅色物業(yè)”的創(chuàng)新實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)黨員業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會(huì)委員。